No universo das transações imobiliárias, a figura do terceiro de boa-fé é essencial para garantir a segurança jurídica e a estabilidade dos negócios. Esse conceito abrange a proteção daqueles que negociam ou adquirem imóveis confiando na legitimidade das informações registradas nos cartórios de registro de imóveis. A boa-fé pode ser classificada como objetiva, quando o comportamento do indivíduo é pautado pela confiança, lealdade e transparência, ou subjetiva, refletindo a crença sincera na validade do negócio jurídico, sem conhecimento de irregularidades.
No âmbito do Direito Civil, a proteção ao terceiro de boa-fé está diretamente relacionada ao sistema de registros públicos. O Código Civil, em seus artigos 1.245 e 1.247, estabelece que a transferência da propriedade imobiliária ocorre com o registro do título translativo no cartório competente. Essa norma protege o adquirente contra irregularidades desconhecidas, priorizando a publicidade registral como forma de garantir a legitimidade das transações. Ademais, o terceiro é resguardado contra defeitos ocultos na cadeia de transmissão, salvo em casos de dolo ou má-fé comprovados.
No campo processual, o terceiro de boa-fé é protegido em disputas judiciais, especialmente no contexto de ações que envolvam nulidade, anulação ou reivindicação de bens imóveis. O Código de Processo Civil, em seu artigo 792, prevê a possibilidade de ineficácia de alienações realizadas durante o curso de uma demanda judicial, salvo prova de boa-fé por parte do adquirente. A fraude à execução é outro ponto de atenção, sendo necessário que o terceiro demonstre diligência na consulta ao registro de distribuição de ações para afastar alegações de má-fé.
Do ponto de vista constitucional, o terceiro de boa-fé é amparado por princípios fundamentais. A segurança jurídica, prevista no artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal, protege o ato jurídico perfeito e o direito adquirido, resguardando o adquirente contra alterações posteriores que possam invalidar o negócio. O princípio da confiança pública reforça a importância do registro de imóveis como instrumento de segurança e estabilidade nas relações jurídicas. Ademais, a dignidade da pessoa humana assegura a proteção patrimonial do terceiro de boa-fé, evitando a desconstituição arbitrária de seus direitos.
A obtenção das certidões previstas na legislação é elemento fundamental para a comprovação da boa-fé nas transações imobiliárias. Certidões de ônus reais, ações reais e reipersecutórias, entre outras, permitem ao adquirente verificar a existência de gravames ou litígios envolvendo o imóvel. A ausência de diligência na obtenção dessas certidões pode ser interpretada como falta de boa-fé, especialmente quando há elementos que indiquem riscos na aquisição do bem. Assim, a proteção do terceiro de boa-fé exige não apenas confiança no sistema registral, mas também a adoção de medidas preventivas para assegurar a regularidade do negócio jurídico.
Nesse contexto, a fraude à execução e a proteção ao terceiro de boa-fé são temas centrais para a garantia da segurança jurídica nas transações imobiliárias. A análise do AgInt no AREsp nº 1.348.466/SP pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe considerações relevantes sobre o tema, reafirmando a necessidade de equilíbrio entre os direitos do credor e a proteção ao adquirente de boa-fé.
A decisão destacou a aplicação da Súmula 375/STJ e do Tema 243 dos Recursos Repetitivos, segundo os quais o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da comprovação da má-fé do terceiro adquirente. Na ausência de penhora registrada ou averbação premonitória, o ônus da prova recai sobre o credor, que deve demonstrar que o adquirente tinha ciência de demandas judiciais capazes de levar o alienante à insolvência.
No caso analisado, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo havia reconhecido a fraude à execução independentemente da comprovação da má-fé do adquirente. Essa decisão foi reformada pelo STJ, que considerou tal entendimento uma afronta ao princípio da boa-fé presumida. Exigir diligências desproporcionais do adquirente, como consultas a múltiplas localidades fora da matrícula do imóvel, foi considerado incompatível com a segurança jurídica e a razoabilidade.
O STJ reafirmou que a presunção de boa-fé não pode ser afastada sem provas concretas. A inversão indevida do ônus da prova no caso foi corrigida, reafirmando o papel dos registros públicos como instrumentos de publicidade e estabilidade das relações jurídicas.
Essa decisão ressalta a importância de critérios claros e objetivos na análise da fraude à execução, com base em fundamentos como:
• A proteção à boa-fé do adquirente, essencial para a segurança das transações imobiliárias;
• A responsabilidade de registrar ou averbar a penhora, que recai sobre o credor, o qual assume os riscos ao não cumprir tal obrigação;
• O princípio da segurança jurídica, que exige confiança na regularidade do registro de imóveis.
Sem dúvida, o julgado supramencionado reforça a postura do STJ em não apenas reafirmar a presunção de boa-fé como princípio central do sistema jurídico brasileiro, mas também em reforçar a importância do equilíbrio entre a segurança das relações negociais e os direitos do credor.
Ao exigir critérios objetivos para a configuração da fraude à execução e delimitar claramente a responsabilidade pelo ônus da prova, esta decisão fortalece a confiança no sistema registral e protege o adquirente de boa-fé contra arbitrariedades. Esse posicionamento consolida a função dos registros públicos como instrumentos de publicidade e estabilidade, garantindo previsibilidade e segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Em última análise, a reafirmação da boa-fé como eixo estruturante das relações jurídicas não apenas beneficia os indivíduos diretamente envolvidos, mas também contribui para a estabilidade econômica e a integridade do mercado imobiliário, promovendo um ambiente de maior confiança e equilíbrio.
FONTE: Acórdão (https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201802120346&dt_publicacao=21/10/2024)
